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Spese condominiali: devono essere inserite nel contratto di locazione?

Aggiornamento: 28 giu


fonte: idealista.it


La ripartizione delle spese condominiali dovrebbe essere sempre inserita nel contatto di locazione, per evitare contenziosi.


Le spese condominiali devono essere specificate nel contratto di locazione? Può sembrare una domanda banale perché è credenza comune che sia il locatario - ovvero chi prende in affitto l’immobile - a farsi carico almeno della porzione ordinaria di questi costi, tanto da non rendersi necessario alcun accordo scritto. Così non è, tuttavia, agli effetti della legge: senza menzione nel contratto, potrebbe essere il proprietario a dover sostenere tutte le spese.

È quindi sempre una buona abitudine specificare nel contratto di locazione tutti gli accordi presi tra proprietario e affittuario, anche quelli relativi al pagamento delle spese condominiali. Di seguito, tutte le informazioni utili.

  1. Cosa dice la legge sulle spese condominiali? Chi paga le spese condominiali quando si affitta un appartamento?

  2. Come inserire le spese condominiali nel contratto di locazione

  3. Cosa accade in caso di contenziosi tra proprietario e affittuario?


Cosa dice la legge sulle spese condominiali?

Così come già anticipato in apertura, è credenza comune che sia il locatario a doversi fare carico delle spese condominiali - o, almeno, di quelle ordinarie - in quanto persona che di fatto usufruisce dell’appartamento preso in affitto. Eppure, questa usanza non trova sempre un immediato corrispettivo nella legge.

Innanzitutto, è necessaria un’importante premessa: secondo l’articolo 1118 del Codice Civile, il proprietario dell’immobile ha l’obbligo di partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni del condominio. Di fatto, la responsabilità del pagamento delle spese condominiali verte quindi sul locatore, il quale dovrà sempre corrispondere la sua quota indipendentemente si tratti, o meno, della persona che vive nell’appartamento.

Questo non vuol dire, però, che in presenza di un contratto d’affitto il proprietario non possa richiedere all’affittuario di partecipare ai pagamenti. Lo prevede l’articolo 1576, sempre del Codice Civile, nel definire quali spese siano di competenza esclusiva del conduttore e quali, invece, spettino al locatore, previo accordo. Tuttavia, il proprietario dovrà mantenere i suoi obblighi verso il condominio anche in caso l’inquilino non dovesse pagare o, ancora, fosse in ritardo con i pagamenti.


Chi paga le spese condominiali quando si affitta un appartamento?

Ma, in buona sostanza, quando si affitta un appartamento chi paga le spese condominiali? È proprio il già citato articolo 1576 del Codice Civile, a cui si aggiunge la legge 392/78, a spiegare come gli oneri condominiali debbano essere ripartiti:

  • all’inquilino spettano le spese di ordinaria amministrazione;

  • al proprietario spettano le spese di straordinaria amministrazione.


Questo ovviamente sempre previo accordo tra le parti, le quali hanno anche la possibilità di organizzarsi diversamente: ad esempio, il proprietario dell’immobile può decidere di farsi carico della totalità delle spese, specificandolo nel contratto d’affitto. Ma cosa si intende per spese di ordinaria e straordinaria amministrazione? In linea generale, possono essere così suddivise:

  • nelle spese di ordinaria amministrazione vi rientrano quelle per i consumi di energia, acqua o riscaldamento, i costi di pulizia delle parti comuni, la manutenzione dell’ascensore e altri servizi di fornitura comune nel condominio;

  • fra le spese di straordinaria amministrazione, invece, comprendono interventi strutturali sull’edificio, come la manutenzione delle facciate o degli impianti, la ristrutturazione delle aree comuni, l’installazione di cancelli, il rifacimento dell’impianto di illuminazione comune, le riparazioni dei tetti, l’installazione di antenne e impianti TV e molto altro ancora.

Poiché l’elenco delle spese da sostenere potrebbe essere molto corposo, o potrebbero sussistere casistiche particolari, è sempre utile verificare tutti gli oneri e le spese a carico di conduttore e locatore, con le relative tabelle di ripartizione.


Come inserire le spese condominiali nel contratto di locazione

Allo scopo di evitare eventuali contrasti che potrebbero sorgere in itinere tra il proprietario dell’appartamento e l’affittuario, proprio in merito al pagamento delle spese condominiali, è sempre buona consuetudine specificarle nel contratto di locazione. Ma in che modo devono essere inserite?

Innanzitutto, è utile ribadire che locatore e locatario possono accordarsi in piena autonomia sul pagamento delle spese condominiali, prendendo accordi specifici. Ad esempio, il proprietario di un immobile potrebbe decidere di farsi carico anche delle spese di amministrazione ordinaria, oltre a quelle straordinarie, del condominio. Quale sia la ripartizione che le parti intendono seguire, dovrà sempre essere comprovata tramite un accordo scritto.

Per la specifica delle spese condominiali all’interno contratto d’affitto, si possono generalmente seguire due modalità:

  • l’inserimento di un rimando alle disposizioni di legge e agli altri riferimenti normativi. Ad esempio, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha reso disponibili, con il Decreto Ministeriale del 16 gennaio del 2017, le tabelle di ripartizione complete da includere nel contratto d’affitto. Ancora, si possono citare le ripartizioni stabilite dalle associazioni di categoria della proprietà edilizia;

  • l’inserimento dell’elenco completo di tutte le spese, con la suddivisione scelta da proprietario e affittuario specificata per ogni singola voce, in allegato al contratto.

È utile sottolineare che, qualora si scelga di avvalersi delle tabelle di ripartizione già esistenti, il rimando dovrà essere esplicito, con tutti i riferimenti normativi necessari. In caso contrario, in presenza contenziosi la suddivisione potrebbe non essere ritenuta valida. Per questa ragione, al fine di evitare dimenticanze ed errori, è utile avvalersi di modelli del contratto di locazione precompilati o, ancora, chiedere aiuto a professionisti.


Cosa accade in caso di contenziosi tra proprietario e affittuario?

Come si è visto, è sempre consigliato specificare la ripartizione delle spese condominiali all’interno del contratto d’acquisto, preferendo questa modalità ad altre forme di accordo, come ad esempio quelle verbali. Qualora dovessero verificarsi contenziosi tra il proprietario e l’affittuario, infatti, le specifiche inserite nel contratto risulteranno fondamentali per sciogliere i contrasti.

Ma cosa accade, quando locatore e locatario si trovano in disaccordo in merito al pagamento delle spese condominiali? Ad esempio, cosa accade se l’affittuario decidesse di non corrispondere la quota accordata o, ancora, non ritenesse più equa la ripartizione firmata nel contratto? In linea generale:

  • il condominio, e più specificatamente l’amministratore, non possono chiamare in causa l’affittuario quando non vengono corrisposte le spese condominiali. A risponderne è sempre il proprietario dell’abitazione, che dovrà versarle in toto, compresa quindi anche la quota che spetterebbe al locatario, come definito nel contratto d’acquisto;

  • sarà invece il proprietario dell’appartamento a rivalersi sull’affittuario inadempiente, chiedendo prima il rimborso delle spese condominiali secondo gli accordi presi.

Con l’inoltro della richiesta di rimborso, l’affittuario ha due mesi di tempo per pagare il dovuto, dopodiché diventerà moroso. In questo caso, il proprietario dell’immobile potrà citarlo in giudizio per ottenere il pagamento di quanto dovuto. È inoltre utile specificare che, come definito dalla legge 392 del 1978, quando l’importo dovuto supera le due mensilità, il proprietario ha facoltà di avviare il processo di sfratto per morosità.




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