Condominio e frontalini del balcone: proprietà e spese di manutenzione

fonte: idealista

I frontalini del balcone possono essere privati o condominiali, in base alla loro funzione: cosa sapere su spese e manutenzione.

Nelle comuni attività di gestione del condominio, i frontalini del balcone rappresentano una delle questioni più dibattute. È infatti abbastanza comune domandarsi se queste strutture rientrino nella facciata del palazzo, e siano quindi di competenza condominiale, oppure appartengano al singolo condomino.Sul tema si è espressa più volte la giurisprudenza, anche in relazione ai profili di responsabilità dovuti alla caduta di calcinacci dal balcone. Ma come ci si orienta, in caso di manutenzione?

1. Cosa sono i frontalini dei balconi

2. Quando i frontalini del balcone sono condominiali 

   1. Proprietà dei frontalini dei balconi

   2. Quale parte del balcone è condominiale

3. Chi paga il rifacimento dei frontalini dei balconi

   1. Suddivisione delle spese per il rifacimento dei frontalini

   2. Manutenzione ordinaria e straordinaria dei frontalini del balcone

Cosa sono i frontalini dei balconi

Innanzitutto, è utile specificare cosa si intenda per frontalino del balcone. In linea generale, si tratta di quella porzione esterna che delimita il bordo inferiore del piano stesso del balcone, di solito visibile osservando la facciata del condominio. In genere, i frontalini sono realizzati in cemento o metallo e assolvono a diverse funzioni:

• proteggere la porzione più esterna del piano di calpestio del balcone, ad esempio dagli agenti atmosferici, prolungandone l’integrità nel tempo;

• garantire, se l’edificio lo prevede, una rifinitura decorativa che si inserisca in modo armonioso con la facciata, per preservarne il decoro architettonico.

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Quando i frontalini del balcone sono condominiali 

Definiti cosa siano i frontalini dei balconi, sorge una più che lecita domanda: queste strutture sono di proprietà del singolo condomino o, al contrario, fanno parte della facciata dell’edificio e sono quindi di competenza condominiale? Si tratta di un quesito tutt’altro che banale, perché dalla sua risposta dipendono sia la suddivisione degli oneri di manutenzione - ordinaria o straordinaria - che le eventuali responsabilità in caso di danni causati dal distacco di calcinacci.

Proprietà dei frontalini dei balconi

Sulla questione relativa alla proprietà dei frontalini dei balconi si è più volte espressa la giurisprudenza, in particolare nella gestione di singole controversie dei condomini.

In linea generale, i balconi di un edificio non possono essere annoverati tra le parti comuni di un edificio. Non a caso, non risultano nell’elenco previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile: queste strutture non sono infatti indispensabili né per il fabbricato né assolvono a funzioni di utilizzo comune a tutti i condomini.

Tuttavia, nonostante il balcone non sia generalmente una parte comune del condominio se considerato nella sua interezza, la questione può cambiare se si considerano singolarmente le sue parti. Con la sentenza 27413/2018, la Corte di Cassazione ha infatti stabilito che gli elementi decorativi di un balcone - cementi decorativi, parapetti o frontalini - possono essere considerati parti comuni della facciata del palazzo se assolvono a una funzione di tipo estetico, quindi contribuiscono al decoro architettonico della stessa facciata. Questa interpretazione è stata ribadita anche più di recente, ad esempio con la sentenza 20428/2022, sempre della Corte di Cassazione, anche in merito alle responsabilità in caso di distacco.

Di conseguenza, ci si potrà trovare in due diverse situazioni, a seconda delle caratteristiche del proprio edificio condominiale:

• frontalini come parti comuni poiché afferenti alla facciata: se la rifinitura del bordo del balcone ha precisi scopi estetici, cioè contribuisce al decoro architettonico del palazzo;

• frontalini come parte esclusiva del balcone privato: quando non svolgono alcuna funzione estetica o di decoro architettonico, ma unicamente protettiva del piano di calpestio dello stesso balcone.

Ma come si stabilisce se un frontalino abbia, o meno, uno scopo decorativo? A meno di casi particolarmente evidenti, come edifici storici o di pregio, è necessaria un’analisi tecnica del ruolo di queste strutture nell’edificio, anche allo scopo di ridurre le controversie, sia condominiali che legali.

Quale parte del balcone è condominiale

Proprio in relazione alla differenziazione operata dalla giurisprudenza sui frontalini, sorge il medesimo dubbio sulle altre porzioni del balcone. Anche perché questa sottile, ma fondamentale, differenziazione incide anche sui lavori che si possono fare sui balconi condominiali.

Come si è già visto, il balcone - inteso come struttura generica e considerato nel suo complesso - non è considerato una parte comune dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Le sue singole parti, tuttavia, possono avere configurazioni diverse. Di norma:

• la soletta, quindi il piano di calpestio, è sempre privato, perché di godimento esclusivo del proprietario del balcone;

• parapetto e frontalini possono essere esclusivamente privati, se hanno funzioni meramente strutturali, mentre sono da considerarsi parti comuni se presentano uno scopo decorativo integrato con il decoro della facciata. 

È però utile sapere che, per quanto i frontalini privati siano di responsabilità del singolo proprietario, se la loro condizione compromette la sicurezza dell’edificio, il condominio può intervenire per tutelare gli interessi comuni.

Chi paga il rifacimento dei frontalini dei balconi

Date le precedenti considerazioni, chi si deve occupare delle spese per il rifacimento dei frontalini dei balconi e, soprattutto, rientrano nella manutenzione ordinaria o straordinaria?

Suddivisione delle spese per il rifacimento dei frontalini

È più che normale che, con il passare degli anni, alcuni elementi strutturali o decorativi dei balconi debbano essere sottoposti a rifacimento. Ad esempio, è il caso dei frontalini dei balconi pericolanti che, cadendo, possono determinare gravi danni alle persone o alle cose.

Proprio per ridurre il rischio di distacco dei frontalini dei balconi, è quindi necessaria una valutazione ciclica delle loro condizioni e avviare tempestivamente tutti gli interventi di ripristino. Ma come si suddividono le spese? Senza troppe sorprese:

• se i frontalini sono considerati un elemento decorativo della facciata, la riparazione spetta al condominio. Come prevede l’articolo 1123 del Codice Civile, i relativi costi devono essere suddivisi fra tutti i condomini in base ai loro millesimi di proprietà;

• se i frontalini sono invece considerati privati, tutti gli oneri di spesa sono a carico del relativo proprietario del balcone.

Può essere utile sottolineare che la stessa suddivisione si verifica non solo in merito alle spese, ma anche alle responsabilità per eventuali danni dovuti alla mancata manutenzione degli stessi frontalini. Con la sentenza 13556/2020, la Corte di Cassazione ha infatti stabilito che la responsabilità dei danni causati da frontalini pericolanti dipende sempre dalla loro funzione:

• l’intero condominio è responsabile dei danni causati da frontalini pericolanti, se considerati parte della facciata data la loro funzione decorativa;

• il singolo proprietario è responsabile, come facile intuire, se i frontalini sono considerati esclusivamente privati.

Ancora, quando i frontalini rientrano nelle facciate, è possibile usufruire dei relativi bonus - ad esempio, in passato, è stato possibile usufruire del Bonus Facciate - per il loro rifacimento.

Manutenzione ordinaria e straordinaria dei frontalini del balcone

Dopodiché, è necessario anche comprendere quando il rifacimento dei frontalini rientri nella manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio, anche perché ciò può comportare dei processi autorizzativi diversi. Solitamente, per frontalini appartenenti alla facciata:

• gli interventi ciclici di controllo e piccola riparazione rientrano nella manutenzione ordinaria;

• il rifacimento completo dei frontalini, o la loro sostituzione completa, rientra invece nella manutenzione straordinaria.

Se per i lavori ordinari, quindi di routine, non è richiesta una delibera specifica da parte dell’assemblea condominiale, così non è per la manutenzione straordinaria. In questo caso, è indispensabile:

• l’approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio;

• se l’intervento è urgente, ad esempio perché pregiudica la stabilità o la sicurezza della facciata, l’amministratore può procedere senza preventiva autorizzazione dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile. È però indispensabile che lo stesso amministratore richieda una successiva ratifica da parte dell’assemblea.

Naturalmente, in caso il frontalino sia esclusivamente privato e la manutenzione non interferisce o compromette le parti comuni dello stabile, né causa disagi ai vicini, il singolo condomino non necessita dell’approvazione dell’assemblea per la sua riparazione.

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