fonte: idealista.it
La donazione con usufrutto o donazione di immobile con riserva di usufrutto, è una pratica legale che consente a una persona di cedere a titolo gratuito un bene immobile a un terzo mantenendo comunque il diritto di utilizzarlo fino alla sua morte o per un tempo prestabilito. In questa situazione, il beneficiario della donazione (chiamato “nudo proprietario”) diventa il titolare del bene, ma non può godere dei benefici derivanti dall’uso dell’immobile fino alla morte dell’usufruttuario, ovvero il soggetto donante.
Per portare a termine la donazione con usufrutto è necessario affidarsi ad un notaio, il quale si occupa di redigere l’atto pubblico in cui si attesta il trasferimento della nuda proprietà e, pertanto, si tratta di un’operazione che comporta dei costi. Vediamo quali sono gli oneri, i vantaggi e gli svantaggi derivanti dalla donazione con usufrutto di un bene immobiliare.
Come funziona la donazione della nuda proprietà
Quando l’atto di donazione con riserva di usufrutto è impugnabile
Donazione con usufrutto: vantaggi e svantaggi
Quali sono i costi della donazione con usufrutto?
Chi ha l’usufrutto può vendere l’immobile?
Come rendere una donazione non impugnabile?
Come funziona la donazione della nuda proprietà
La donazione di nuda proprietà, anche chiamata donazione con riserva di usufrutto è un atto con cui il proprietario di un immobile, il donante, decide di trasferirne la proprietà ad un’altra persona, il donatario, ma si riserva il diritto di continuare ad usarlo e godere dei suoi frutti per tutta la vita o per un periodo di tempo determinato. Secondo la normativa vigente, la donazione con usufrutto deve essere:
redatta in forma scritta;
registrata presso l’Agenzia delle Entrate;
accettata dal donatario (colui che riceve il bene in donazione), pena l’invalidità del trasferimento.
Attraverso questa operazione, il donante mantiene non solo il diritto di abitazione sull’immobile oggetto di donazione con usufrutto, ma anche il diritto di percepirne i frutti, come ad esempio il canone di affitto nel caso in cui si tratti di un immobile locato. Tuttavia, l’immobile oggetto di donazione con usufrutto non si può vendere o ipotecare, a meno che non vi sia l’esplicito consenso del donatario.
Il donatario, invece, ha il diritto di diventare proprietario dell’immobile, ma deve attendere la scadenza della donazione con usufrutto per morte del donante o per scadenza del termine prima di poterne prendere possesso. Durante il periodo dell’usufrutto, il donatario non può occupare l’immobile né impedire al donante di utilizzarlo.
Questa forma di donazione può essere utilizzata per diverse ragioni, come mettere a riparo il proprio patrimonio immobiliare dai creditori, ma risulta essere particolarmente adatta per coloro che intendono trasferire un immobile, prima della loro morte. È dunque possibile utilizzare la donazione con usufrutto per successione, ovvero tramite l’atto di liberalità è permesso programmare in anticipo il trasferimento dei beni da genitore a figlio.
Quando l’atto di donazione con usufrutto immobile è impugnabile?
La donazione con usufrutto può essere contestata tramite azione revocatoria o impugnazione. Può revocare l’atto di donazione con usufrutto solo il donante stesso nel caso in cui siano sopravvenuti dei figli o qualora vi sia indegnità del donatario. L’impugnazione, invece, può essere fatta dai seguenti soggetti:
dagli eredi legittimari del donante;
dai creditori del donante;
da qualunque soggetto in caso di donazione nulla.
L’atto di donazione con riserva di usufrutto è impugnabile nei seguenti casi:
vizio di forma: l’atto di donazione con riserva di usufrutto deve rispettare determinate formalità e termini di legge, ad esempio non può essere redatta tramite scrittura privata o senza la presenza di due testimoni. Se l’atto non rispetta questi requisiti, può essere impugnato da chiunque ne abbia interesse senza limiti di tempo;
incapacità mentale del donante: se il donante, al momento della stipulazione dell’atto, era incapace di intendere e di volere a causa di una malattia o altra condizione, l’atto diventa impugnabile;
lesione: se la donazione di usufrutto ha infranto le norme che riservano determinate quote ai cosiddetti eredi legittimari, l’atto può essere impugnato entro 10 anni dalla morte del donante per lesione;
simulazione: l’atto di donazione con usufrutto di immobile è impugnabile quando è stato stipulato con l’intenzione di simulare una situazione diversa da quella reale, ad esempio per nascondere un’operazione di vendita.
In generale, l’atto di donazione con usufrutto può essere impugnato solo attraverso un’azione legale specifica e in base a motivi precisi. È sempre consigliabile rivolgersi a un consulente legale o ad un notaio per comprendere appieno le implicazioni dell’atto di donazione con riserva di usufrutto al fine di valutare la possibilità di impugnare l’atto in determinate circostanze.
Donazione con usufrutto: vantaggi e svantaggi
Come già accennato, la donazione della casa ai figli con usufrutto rappresenta una soluzione vantaggiosa poiché si tratta di un’operazione che consente di:
anticipare gli effetti successori sui propri figli. In questo modo, si possono evitare eventuali controversie legate alla successione e si può garantire la continuità dell’utilizzo del bene;
godere dell’uso del bene fino alla propria morte, senza doverlo vendere;
ottenere una riduzione delle imposte sulla donazione dell’immobile con usufrutto. Si tratta di un’opzione che, generalmente, comporta costi minori rispetto alla donazione dell’intera proprietà.
Sebbene si tratti di una soluzione spesso vantaggiosa per le famiglie che desiderano effettuare il passaggio di proprietà dei beni immobili, è bene sapere che stipulare un atto di donazione con riserva di usufrutto può comportare alcuni svantaggi, tra cui:
Perdita del controllo diretto sul bene donato: una volta effettuata la donazione, il proprietario originale non ha più il diritto di disporre del bene in modo autonomo, pur trattenendo la titolarità di usufruire del bene stesso;
possibilità diconflitto tra il nudo proprietario e l’usufruttuario: se ad esempio, l’usufruttuario causa danni al bene durante l’uso, il nudo proprietario potrebbe richiedere il risarcimento;
impugnazione in tribunale: qualora si dovesse sospettare che la donazione sia stata fatta sotto costrizione o frode, la validità dell’atto di trasferimento potrebbe essere contestata davanti a un giudice.
In generale, la donazione con usufrutto può essere una soluzione vantaggiosa per trasferire la proprietà di un bene mantenendo il diritto di usarlo fino alla morte, ma è importante considerare attentamente i benefici e gli svantaggi specifici del caso e valutare con attenzione i costi associati a questa transazione.
Quali sono i costi della donazione con usufrutto?
I costi della donazione con usufrutto dipendono dalle specifiche circostanze della transazione e della stipula del contratto. Le tasse da pagare per questo tipo di donazione dipendono da due fattori principali: il valore della proprietà residua e l’età del donante-usufruttuario. I costi che si devono sostenere includono:
L’imposta ipotecaria, che è il 2% del valore catastale del bene;
l’imposta catastale, che è l’1% del valore catastale;
l’imposta di donazione, che varia in base al grado di parentela tra donante e donatario.
Inoltre, è importante considerare che la donazione è un atto formale pubblico e, oltre alle varie imposte, si devono considerare anche i costi del notaio. La parcella del notaio riguarda solo la nuda proprietà dell’immobile e viene calcolata sulla base della rendita catastale aumentata del 5% del suo valore. Inoltre, il calcolo prevede dei coefficienti che variano a seconda della categoria dell’immobile: 110 per la prima casa e 120 per la seconda casa. Per il calcolo delle imposte indirette, invece, si utilizzano dei coefficienti che sono inversamente proporzionali all’età dell’usufruttuario poiché maggiore è l’età, minore è il suo diritto di usufrutto a causa della riduzione dell’aspettativa di vita. A tal riguardo, è sempre preferibile chiedere l’aiuto di un consulente esperto per evitare situazioni impreviste, in quanto si tratta di un calcolo complesso che coinvolge diverse variabili. A questo punto viene naturale chiedersi: in caso di donazione con usufrutto chi paga le tasse? Le imposte di trasferimento devono essere pagate dal donatario e non dal donante. Invece, chi paga l’IMU in caso di donazione con usufrutto? Generalmente è il donante, dunque l’usufruttuario, a doversi fare carico delle spese relative all’Imposta Municipale Unica poiché risulta essere il soggetto che può materialmente utilizzare il bene e riceverne i frutti. Naturalmente rispetto all’IMU, valgono anche nel caso di donazione con riserva di usufrutto, le agevolazioni sulla prima casa. Chi ha l’usufrutto può vendere l’immobile? L’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile e di percepirne i frutti; tuttavia, non ha il diritto di venderlo, poiché non ha la proprietà piena dell’immobile stesso. La vendita dell’immobile richiede l’approvazione del nudo proprietario. Come rendere una donazione non impugnabile? Non è possibile rendere una donazione completamente non impugnabile, poiché esistono sempre delle circostanze in cui essa può essere contestata. Tuttavia, con l’aiuto del notaio, è possibile studiare attentamente l’atto in modo da ridurre il rischio di impugnazioni.