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Come trasformare un terreno agricolo in edificabile


fonte: idealista.it


Costruire su un terreno agricolo non è sempre possibile, per tale motivo ecco cosa sapere per trasformarlo in edificabile.


Vi è chi acquista direttamente dei terreni edificabili, chi invece no pensando magari di poterlo fare in futuro, ma non è possibile edificare su un qualunque terreno. È necessario che il terreno selezionato sia considerato edificabile dagli enti preposti. Ma cosa fare se si ha intenzione di costruire una struttura su un terreno agricolo? Non è un processo impossibile ma occorre tenere a mente alcuni passaggi imprescindibili e i costi relativi per poter trasformare un terreno agricolo in edificabile.


Un terreno agricolo può diventare edificabile?

La risposta generalmente è sì, ma bisogna fare alcune distinzioni. Se il terreno appartiene a un coltivatore diretto o a un lavoratore agricolo si godrà di alcune agevolazioni, come la possibilità di costruire direttamente sul terreno ancora considerato agricolo. Di per sé il terreno agricolo è acquistato per destinarlo alla coltivazione o all’allevamento, dunque non si acquista per edificarvi, ma esiste la possibilità di effettuare una costruzione che sia strumentale all’attività agricola. Esistono comunque alcune limitazioni a questa pratica di costruzione che variano a seconda delle leggi regionali.

Invece, il privato cittadino che intenda acquistare un terreno agricolo per edificarci sopra dovrà necessariamente fare domanda per un cambio di destinazione d’uso, trasformando il terreno da agricolo a edificabile. La domanda di cambio deve rivolgersi al Comune di riferimento, da parte di un tecnico professionista abilitato, il quale farà la richiesta allegando tutta la documentazione necessaria. 

 

Come si fa a sapere se un terreno agricolo può diventare edificabile?

Nel caso in cui si abbia intenzione di acquistare un terreno agricolo, è bene richiedere il permesso di costruire anche con la sola intenzione di costruire un edificio non adibito ad abitazione, come ad esempio una stalla o un magazzino utili al lavoro sul terreno.

È necessario fare attenzione ai terreni con vincoli ambientali o paesaggistici che potrebbero subire limitazioni per cui è necessaria un’autorizzazione dell’ente competente, la cui domanda è possibile solo dopo il rogito notarile che definisca il proprietario del terreno.


Chi decide se un terreno agricolo diventa edificabile?

Decidere se un terreno agricolo possa essere trasformato in edificabile spetta all’Ufficio Tecnico del Comune. Qui si valuta attentamente la richiesta e si decide se sia il caso di concedere il cambio di destinazione o meno. L’ente di riferimento effettuerà una serie di valutazioni, legate alla grandezza del potenziale intervento edilizio, alla presenza di vincoli paesaggistici, al piano regolatore di zona e a quello che consente a seconda del Comune di riferimento.

Ottenuta l’autorizzazione per il cambio di destinazione, il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica. Si tratta di un documento molto importante, anche perché necessario nel caso in cui si decida di vendere il terreno a un nuovo proprietario.

 

Il costo del trasformare un terreno agricolo in edificabile

Se scendiamo nello specifico dei costi è necessario fare una premessa: non è possibile fare una stima univoca. Questo perché molte spese sono influenzate da fattori che si differenziano da caso a caso. Tra i costi imprescindibili troviamo:

  • Costo del professionista che segue la pratica (solitamente tra i 300 e i 700 euro)

  • Diritti di segreteria da versare alle amministrazioni comunali (tra gli 80 e i 350 euro a seconda del tipo di richiesta)

  • Eventuali spese aggiuntive per adempimento di normative specifiche.

Essendo spese variabili, prima di intraprendere il processo di richiesta per il passaggio da terreno agricolo a edificabile sembra essere assolutamente necessario eseguire una valutazione iniziale per comprendere quali siano i costi a cui si va incontro per ogni caso specifico. 

Nonostante le spese iniziali, la scelta di rendere un terreno edificabile può rivelarsi conveniente perché dà la possibilità di rivendere lo stesso terreno a un prezzo maggiorato. Questo avviene perché il terreno edificabile ha un valore maggiore rispetto al terreno agricolo; tuttavia, soffre l’applicazione di maggiori imposte tra cui l’IMU, che il terreno agricolo non sconta.

Anche per l’acquirente privato acquistare un terreno agricolo con l’intenzione di trasformarlo in edificabile può essere, quindi, un investimento da considerare prima di andare alla ricerca di terreni già edificabili.




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