L'IVA al 4% sulla prima casa è prevista per alcune categorie di immobile: ecco quali sono i requisiti soggettivi e oggettivi.
fonte: idealista.it
Quando si può usufruire dell’IVA al 4% sulla prima casa e, soprattutto, quali sono i requisiti per poter accedere a questa agevolazione? Sono domande comuni fra coloro che si apprestano ad acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale, privilegiando la compravendita con un soggetto IVA, come potrebbe esserlo un’impresa di costruzione.
Di norma, quando si acquista un immobile da un’impresa soggetta a IVA - quindi, non direttamente da un privato - è necessario versare anche l’Imposta sul Valore Aggiunto, con una base imponibile ordinaria compresa tra il 10 e il 22% del valore dell’immobile stesso. Tuttavia, in presenza di alcuni specifici requisiti - come ad esempio l’acquisto di un immobile non di pregio, con trasferimento della residenza - è possibile approfittare della riduzione dell’aliquota al 4%. Questo incentivo si aggiunge agli altri già previsti sulla prima casa, come la riduzione dell’imposta di registro, e in presenza di determinate condizioni si può usufruire più volte di queste agevolazioni.
Cosa rientra nell’IVA al 4% sulla prima casa?
I requisiti soggettivi per l’IVA al 4% sulla prima casa
I requisiti oggettivi per l’IVA al 4% sulla prima casa
Le categorie catastali ammesse per l’IVA al 4%
Quando si applica l’IVA al 4% in edilizia?
Come recuperare l’IVA al 4% sulla prima casa?
Quali sono i vantaggi dell’IVA al 4%
Cosa rientra nell’IVA al 4% sulla prima casa?
Come già accennato in apertura, non sempre la compravendita di una prima casa avviene tra privati. Accade infatti di frequente che l’immobile venga acquistato da un’impresa soggetta a IVA, ad esempio nel caso si scelga una nuova abitazione direttamente dal costruttore. In questi casi, l’acquirente è tenuto - oltre alle classiche imposte di registro, catastale e ipotecaria - anche a corrispondere l’Imposta sul Valore Aggiunto. Quest’ultima, in assenza di agevolazioni, varia tra il 10 e il 22% del valore dell’immobile.
Così come spiega anche la guida all’Acquisto della Prima Casa dell’Agenzia delle Entrate, in presenza di determinate condizioni è possibile accedere ai cosiddetti Benefici Prima Casa, che prevedono un’IVA agevolata al 4%. Introdotta per la prima volta con la Legge Finanziaria del 1991, e inserita nel Testo Unico IVA, la misura è stata poi progressivamente confermata negli anni ed è tuttora in vigore. Non è però tutto, poiché l’aliquota ridotta vale anche in caso di interventi di ampliamento di edifici già esistenti o di completamento di quelli ancora in costruzione. Ma quali sono i requisiti per accedervi?
I requisiti soggettivi per l’IVA al 4% sulla prima casa
Per poter approfittare dell’IVA al 4%, è innanzitutto necessario rispettare dei requisiti soggettivi, ovvero inerenti all’individuo che finalizzerà la compravendita. Di norma, è necessario:
essere persone fisiche, mentre l’agevolazione non è prevista per le persone giuridiche, come ad esempio le società;
essere residenti nel Comune dove sorge l’immobile o, ancora, stabilirvi la propria residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto;
non essere in possesso di altri immobili adibiti a prima casa;
non essere in possesso - o detenere diritti di titolarità, usufrutto, abitazione o nuda proprietà - di altri immobili adibiti a prima casa, sui quali si è già goduto delle agevolazioni previste dall’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, vi sono delle eccezioni, ad esempio se la prima casa viene venduta entro 12 mesi dalla stipula del contratto d’acquisto della nuova proprietà o, ancora, se l’immobile in proprio possesso non è adeguato come prima casa.
È inoltre utile sapere che l’IVA al 4% sulla prima casa per gli Under 36, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, può dar luogo a un credito d’imposta di ammontare pari all’aliquota sostenuta per l’acquisto dell’immobile.
I requisiti oggettivi per l’IVA al 4% sulla prima casa
Oltre alle necessità di tipo soggettivo, vi sono poi dei requisiti oggettivi per l’ottenimento dell’IVA al 4% sulla prima casa. In questo caso, ci si riferisce più propriamente alle caratteristiche che deve rispettare l’immobile, affinché l’agevolazione sia valida. Fra queste, si elencano:
la tipologia dell’immobile, che deve essere necessariamente risultare al catasto come abitazione;
la destinazione d’uso, che deve essere prettamente abitativa e non commerciale, quindi non sono compresi quegli immobili che si vogliono destinare a uffici, negozi, magazzini e via dicendo;
le caratteristiche dell’immobile, che non dovrà essere signorile, di lusso, una villa o un castello - quindi, in sostanza, appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Naturalmente, è necessario che l’immobile prescelto sia ubicato all’interno del territorio italiano e, ancora, rispetti le normative nazionali e locali su agibilità, abitabilità e sicurezza.
Le categorie catastali ammesse per l’IVA al 4%
Per comodità, dopo aver elencato le tipologie di immobili escluse dalle agevolazioni, è utile riportare anche le categorie catastali residenziali che possono godere dell’aliquota IVA al 4%:
A/2: abitazioni di tipo civile dalle caratteristiche in linea con le richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale;
A/3: abitazioni di tipo economico, con impianti tecnologici di base;
A/4: abitazioni di tipo popolare, con impianti in dotazioni limitati o costruiti con standard diversi da quelli correnti di mercato;
A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare, dalle basse tecnologie costruttive e dai servizi igienici ridotti;
A/6: abitazioni di tipo rurale, adibite per attività agricole, secondo i requisiti del Decreto 701 del 1994 del Ministero delle Finanze;
A/7: villini, ovvero fabbricati dalle rifiniture simili a quelli civili, ma dotate di aree esterne a uso esclusivo;
A/11: abitazioni tipiche dei luoghi, caratteristiche di zone geografiche precise.
Quando si applica l’IVA al 4% in edilizia?
È utile sottolineare, così come già accennato in precedenza, che le agevolazioni dell’IVA al 4% non si applicano unicamente all’acquisto degli immobili, ma anche ai lavori di costruzione di nuovi edifici o di ampliamento di case già esistenti. Dal punto di vista edilizio, di conseguenza, si potrà godere anche:
dell’IVA al 4% per i lavori di ristrutturazione, ad esempio per l’acquisto dei materiali per l’ammodernamento della prima casa;
dell’IVA al 4% per la costruzione di una nuova prima casa, purché rimanga nei requisiti catastali previsti e, di conseguenza, non appartenga alle categorie A/1, A/8 e A/9;
dell’IVA al 4% per l’acquisto di beni significativi per la ristrutturazione della prima casa, come infissi esterni, ascensori e altri elementi analoghi.
Come recuperare l’IVA al 4% sulla prima casa?
Per poter usufruire delle agevolazioni sull’IVA al 4% per la prima casa, oltre alla verifica dei già elencati requisiti, è necessario produrre l’opportuna documentazione. Infatti, l’applicazione dell’aliquota ridotta non è automatica, ma deve essere richiesta. Per farlo, è necessario recuperare:
la copia del documento d’identità e del codice fiscale dell’acquirente dell’immobile;
il Modulo IVA Agevolata al 4% per le nuove costruzioni, debitamente compilato e consegnato alla società che effettuerà i lavori;
la copia della concessione edilizia o, in caso di nuove costruzioni o di ristrutturazioni, la relativa SCIA o DIA.
È certamente utile allegare alla richiesta anche la copia del rogito notarile, la ricevuta delle fatture di acquisto o per i lavori di ristrutturazione, così come una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che certifichi il rispetto dei requisiti soggettivi e oggettivi. La documentazione prodotta dovrà poi essere consegnata agli intermediari immobiliari, o alle società, che hanno finalizzato la compravendita o eseguito i lavori.
Quali sono i vantaggi dell’IVA al 4%
Il vantaggio principale di approfittare dell’IVA al 4% è rappresentato dalla possibilità di risparmiare cifre importanti sull’acquisto della prima casa. Ad esempio, l’IVA ordinaria al 10% su un immobile di circa 250.000 euro di valore, ammonterebbe a ben 25.000 euro. Potendo approfittare del 4%, l’aliquota scende a 10.000 euro. Si tratta di un risparmio non da poco, un denaro che può essere ad esempio investo per realizzare l’arredamento dei propri sogni per la nuova casa.
In ogni caso, il consiglio è sempre quello di affiancarsi a professionisti esperti - ad esempio, il commercialista di fiducia - per la verifica dei requisiti e l’iter da seguire, così da evitare errori o sanzioni.
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