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Immobile non accatastato, è possibile venderlo?


fonte: idealista.it


La costruzione di nuovi edifici e le modifiche apportate agli immobili preesistenti sono operazioni che devono essere regolarmente segnalate al Catasto entro trenta giorni dal momento in cui i suddetti sono divenuti abitabili o funzionanti rispetto alla destinazione d’uso indicata. Le procedure di accatastamento degli immobili sono essenziali per il calcolo delle imposte locali, come l’IMU e la TARI, permettono di individuare un quadro dettagliato delle caratteristiche delle unità presenti sul territorio e sono determinanti per la formulazione degli atti di compravendita dei beni immobiliari.

In altre parole, il registro nazionale del Catasto permette di stabilire una base di dati pubblica e ufficiale sulla situazione immobiliare in Italia, garantendo trasparenza, certezza giuridica e fornendo le informazioni necessarie per scopi fiscali, urbanistici e contrattuali. Alla luce di quanto detto, è naturale domandarsi: se si possiede un immobile non accatastato, è possibile venderlo? Cerchiamo dunque di individuare una risposta inequivoca a tale quesito, vediamo se si può comprare una casa non accatastata oltre che metterla in vendita, quali sono le procedure previste per l’accatastamento dell’immobile e le possibili sanzioni per mancato registro.


  1. Immobile non accatastato: cosa significa

  2. Come vendere casa non accatastata?

  3. Come si fa ad accatastare un immobile?

  4. Quali sono gli immobili non accatastabili?

Immobile non accatastato: cosa significa

Prima di capire quali sono le implicazioni che comporta detenere un immobile accatastato è necessario fare alcune premesse. In primo luogo, l’accatastamento di un immobile serve generalmente a notificare la sua presenza e caratteristiche ed inserirlo nel registro nazionale del Catasto. Questa operazione, inoltre, risulta essere un adempimento obbligatorio per alcune tipologie di immobili mentre, per altri non è prevista.

Più nello specifico, la necessità di avviare una pratica di accatastamento di immobile si presenta in due situazioni:

  • nuove costruzioni: quando vengono eretti nuovi edifici, l'accatastamento assume la funzione di censire la proprietà, fornendo al contempo una base per attribuire un valore fiscale all'immobile;

  • interventi di ristrutturazione e variazioni: ovvero nel caso di modifiche, ampliamenti, restauri o cambi di destinazione d'uso di immobili preesistenti. Accatastare un immobile implica l'identificazione specifica nel registro pubblico dell'Agenzia delle Entrate, assegnandogli una categoria specifica.

L'accatastamento gioca anche un ruolo chiave nel determinare la rendita catastale, ossia il valore attribuito, a fini fiscali, a tutti gli immobili capaci di generare reddito. Questo valore costituisce la base per il calcolo di diverse imposte, conferendo un quadro completo e ufficiale della situazione immobiliare nel territorio.

Dunque, il Catasto fornisce nel dettaglio e attraverso la raccolta di tali informazioni tutte le informazioni sugli immobili, identificandone non solo il valore stimato, ma anche altre caratteristiche quali dimensioni, proprietà, destinazione d’uso e altro ancora.

Attraverso la cosiddetta visura catastale è possibile individuare le caratteristiche relative agli immobili registrati al Catasto. Ma cosa succede se un immobile non è accatastato? La risposta a tale quesito può variare a seconda dei casi. Un immobile non accatastato, come si può dedurre dalle affermazioni appena espresse, è un bene che non risulta iscritto nei registri del Catasto e, sebbene si tratti di una situazione piuttosto comune, può diventare una circostanza estremamente problematica e passibile di sanzioni.


Come vendere casa non accatastata?

Il mancato accatastamento di un immobile per cui vige l’obbligo, può portare a sanzioni pecuniarie non di poco conto che vanno da:

  • un minimo compreso tra i 268 euro ed i 1.032 euro;

  • un massimo compreso tra 2.066 euro e 8.645 euro.

Tra i rischi di una casa non accatastata vi sono non solo le sanzioni per mancato registro, ma vi è anche l’impossibilità di vendere l’immobile. Più precisamente, è vietato procedere con la compravendita di un immobile nelle seguenti circostanze:

  • se l’immobile non è regolarmente registrato nel Catasto;

  • se l'intestazione catastale non corrisponde alla situazione reale;

  • se la planimetria catastale non riflette con precisione lo stato attuale dell’immobile.

Per cui se ci si chiede se in caso di proprietà di immobile non accatastato è possibile venderlo, la risposta è generalmente negativa. È essenziale che i dati caratteristici dell’immobile come consistenza, categoria, classe e rendita catastale, siano debitamente aggiornati e l’assenza della dichiarazione di conformità catastale rende nullo l’atto di compravendita. In questi casi, dunque, il proprietario che si accinge a vendere l’immobile non accatastato potrebbe essere obbligato a risarcire eventuali danni.


Alla luce di quanto detto, il venditore prima della stipula del contratto ha due obblighi:

  • esaminare attentamente la situazione catastale;

  • rilasciare una dichiarazione che attesti la coerenza tra i dati catastali, le planimetrie e lo stato effettivo dell'immobile.

La casa non accatastata, ovvero l’immobile non iscritto al Catasto o che, più generalmente, presenta delle incongruenze dal punto di vista catastale, comporta la necessità di consultare un professionista prima di procedere con la compravendita, poiché tale figura è in grado di fornire adeguata assistenza relativamente alle modalità di regolarizzazione catastale della struttura. È bene notare, tuttavia, che esistono immobili che non necessitano di registrazione presso il Catasto per cui si rimanda ai paragrafi successivi.


Come si fa ad accatastare un immobile?

Per procedere con la corretta segnalazione di un immobile non accatastato, è essenziale coinvolgere unprofessionista tecnico qualificato, come ad esempio un geometra, un ingegnere o un architetto. A tal riguardo è possibile distinguere due procedure, una relativa alle strutture nuove ed una agli immobili già presenti sul territorio.

In caso di nuova costruzione, il professionista deve prima redigere un mappale per integrare l'unità immobiliare nel contesto urbano, segnalando il passaggio dal Catasto terreni al catasto fabbricati. A tale scopo, il tecnico fa uso di Pregeo, un'applicazione specifica disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate (AdE) e, successivamente, del sistema informatico dell’AdE-Territorio Docfa ove si occupa di inserisce la planimetria dell'immobile. Infine, invia la documentazione in via telematica attraverso la piattaforma Sister.

Nel caso di unità immobiliare già esistente, il tecnico redige direttamente la planimetria utilizzando Docfa e inoltra gli atti tecnici corrispondenti all'AdE-Territorio tramite la piattaforma Sister.

Il costo associato all'accatastamento di un immobile varia in base ai seguenti fattori:

  • listino prezzi del professionista incaricato;

  • tipo di procedura coinvolta;

  • diritti erariali.

Infine, anche la complessità della planimetria dell’edificio, la dimensione e la posizione geografica dell’immobile da accatastare possono influire sul costo complessivo dell’operazione.

Quali sono gli immobili non accatastabili?

Come accennato in precedenza, esistono anche immobili che per legge non possono e non devono essere accatastati. Come enunciato nel Decreto del 2 gennaio 1998 n.28 del 1998, si tratta di:

  • manufatti isolati privi di copertura;

  • edifici in corso di costruzione;

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;

  • serre destinate alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

  • edifici in uno stato avanzato di degrado (denominati "collabenti");

  • manufatti precari senza fondazione, non fissi stabilmente al suolo (come, ad esempio, un gazebo);

  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, con altezza utile inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 metri cubi.

Pertanto, sebbene viga l’obbligo generale di registrare gli immobili in Catasto, anche col fine di immetterli nel mercato e venderli a terzi, è presente una deroga per particolari tipologie di strutture.




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