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Gli errori più comuni da evitare quando partecipi ad una Asta.


fonte: idealista.it


Sempre più frequentemente ai Consulenti Aste Immobiliari capita di essere contattati da clienti reduci da esperienze di AFDT (Aste Fai Da Te) estremamente negative. Si tratta per lo più di persone che hanno utilizzato in buona fede le risorse online in materia presenti sul web oppure hanno messo in pratica le istruzioni trovate all’interno di uno degli innumerevoli e-book disponibili on line. In taluni casi le istruzioni per la partecipazione all’asta in autonomia sono state carpite direttamente dai tutorial messi on line direttamente dai tribunali tramite il loro portale ufficiale.


Senza voler in alcun modo mettere in dubbio la validità dei contenuti di cui sopra, resta il fatto che quotidianamente presso gli uffici dei Consulenti Aste si presentano clienti in cerca di un supporto professionale per la partecipazione in asta dopo una prima esperienza AFDT.


Mi è sembrato quindi utile condividere con i lettori I 2 errori più comuni, commessi dai partecipanti all’Asta Fai Da Te che giornalmente sul campo i Professionisti Aste hanno avuto modo di rilevare.


Ho voluto mettere in prima posizione questo errore per due motivi; per frequenza e per gravità. Nell’ultimo anno abbiamo rilevato un incremento della frequenza dei casi in cui il partecipante in asta che necessita di mutuo bancario sì è mosso con eccessivo ritardo per la richiesta di un mutuo. Come molti di voi sapranno le tempistiche di saldo prezzo post aggiudicazione, seppur differenti per ogni procedura, possono variare dai 120 ai 60 gg. (salvo accezioni) così come indicato nell’avviso di vendita.


Se in pre-pandemia queste tempistiche potevano essere in linea con quelle per istruire e deliberare un mutuo, in tempi di pandemia si rischia di non avere l’erogazione del mutuo per tempo. Riorganizzazione interna delle banche, smart-working, un’analisi del merito creditizio più accurata come conseguenza di un contesto socio economico instabile sono i motivi di fondo di tempistiche così dilatate.


In merito alla gravità di questo errore è bene sapere che nel momento in cui si decide di partecipare a un’asta, si è tenuti a versare una cauzione pari al 10% (salvo eccezioni) dell’offerta presentata mentre l’importo restante va invece saldato nei tempi e nelle modalità previste dall’ordinanza di vendita in caso di aggiudicazione.


Nel caso in cui a seguito di una richiesta tardiva l’erogazione del mutuo non arrivi entro il giorno indicato per il saldo prezzo, la cauzione precedentemente versata verrebbe trattenuta a titolo di multa. Ricordiamo che si tratta del 10% dell’offerta presentata e che può dunque trattarsi anche di un importo di alcune decine di migliaia di euro.


Ma l’aggiudicatario inadempiente può andare incontro anche a conseguenze potenzialmente ben più gravi. Nel caso in cui la somma del ricavato della vendita successiva e della cauzione trattenuta fosse inferiore al prezzo di aggiudicazione che lui stesso si era impegnato a pagare, sarà tenuto a versare la differenza.


Mettiamo ad esempio che l’aggiudicatario inadempiente sia riuscito ad aggiudicarsi l’immobile al prezzo di 60.000 euro. Per semplicità, supponiamo che questa cifra corrisponda all’offerta da lui presentata e che quindi la cauzione ammonti a 6.000 euro. In caso di mancato versamento del saldo nei tempi previsti, questa cifra sarà trattenuta dal Tribunale.


Il Tribunale procederà poi ad una nuova asta. In tal caso, il prezzo base sarà lo stesso dell’asta precedente e non andrà quindi incontro ad alcuna svalutazione. Se però il prezzo di aggiudicazione determinato nel corso dell’asta precedente era superiore al prezzo base, ecco che allora si fa strada l’eventualità che durante la nuova asta l’immobile venga aggiudicato per un importo inferiore.


Ipotizziamo che nell’asta precedente il prezzo base fosse di 50.000 euro. Questo importo corrisponderà anche al prezzo base della nuova asta. Questa volta però, non essendoci offerte al rialzo, l’immobile viene aggiudicato per la cifra esatta di 50.000 euro. A questo importo sommiamo la cauzione trattenuta e arriviamo a un totale di 56.000 euro. Noterete che, per arrivare al precedente prezzo di aggiudicazione di 60.000 euro mancano ancora 4.000 euro, che dovranno essere versati dall’aggiudicatario inadempiente a titolo di risarcimento.


In definitiva, il consiglio, nel caso si abbia necessità di un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile in asta, è quello di verificare la possibilità di poter accedere al credito immobiliare ben prima di iniziare la ricerca di un immobile all’asta. Sicuramente vi starete chiedendo come sia possibile richiedere un mutuo senza avere individuato un immobile specifico. Dovete sapere che la banca in questo caso farà una valutazione della vostra finanziabilità indipendentemente dall’immobile che si andrà a scegliere. Ottenuto l’ok dalla banca potrete iniziare in tutta sicurezza la ricerca della vostra casa all’asta.

  • Partecipare all’ asta senza un Business Plan, ovvero un conto economico dell’operazione d’acquisto

Recentemente mi è capitato al termine di un’asta per un immobile a Milano di essere avvicinato nel post asta da un’avvenente signora che con discrezione mi dice “mi scusi ho notato che molti si avvicinano a lei per chiederle un parere sullo svolgimento dell’asta, posso farle anche io una domanda? ”ed io rispondo “ certo signora mi dica “ e lei “ ma ..secondo lei io sono una pazza ? “ed io “in che senso “e lei “durante l’asta mentre stavo rilanciando gli altri partecipanti mi davano della pazza! Ma secondo lei è così? “ed io “Guardi signora lei si è semplicemente aggiudicata un immobile pagandolo il 30 % in più rispetto prezzo di libero mercato, in fondo sono scelte personali, avrà avuto i suoi buoni motivi, piuttosto mi tolga una curiosità, ma lei si era data uno stop? Un limite massimo di rilancio?” e lei candidamente “no! perché me lo chiede? gli altri rispondevano ogni mio rilancio ed io mi sono lasciata prendere, in fondo volevo l’immobile. Sa con mio marito abbiamo ereditato una somma importante e quindi la stiamo investendo”


L’aneddoto dimostra, altre ad evidenti fenomeni di compulsività, come molto spesso i partecipanti all’ Asta Fai Da Te entrino in gara senza avere preparato preventivamente un Business Plan ovvero quello strumento che farà decidere loro se acquistare o meno l’immobile in asta e a quale prezzo massimo.


L’importanza del Business Plan è duplice, da un lato sintetizza i contenuti e le caratteristiche di un progetto di partecipazione in asta in quanto composto da una serie di elementi fondamentali per valutare i costi e per definire l’importo esatto di quanto occorre per aggiudicarsi il bene, dall’altro attraverso una valutazione comparativa dell’immobile al mercato libero permette di stabilire il valore massimo di rilancio che consenta di ottenere la percentuale di risparmio desiderata. Gli affari si fanno quando si compra e non quando si vende. Pertanto il prezzo d’acquisto deve essere il più possibile inferiore al valore di mercato.


In conclusione , consiglio vivamente a chi abbia intenzione di partecipare ad un’asta immobiliare in modalità AFDT di contattare per tempo la propria banca o un mediatore creditizio abilitato (nel caso occorra un mutuo) e di partecipare in asta sempre con un business plan completo e dettagliato che vi consenta di tenere sempre monitorato l’indice di convenienza dell’operazione d’acquisto dell’immobile desiderato.


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